WITTESAELE & VERHAMME, Geassocieerde notarissen te Tielt

 

WITTESAELE & VERHAMME

Geassocieerde notarissen te Tielt

Wat is een commandverklaring?

7 mei 2018

Een commandverklaring is een verklaring waarbij de koper een goed anoniem kan kopen, door een “ogenschijnlijke” koper aan te duiden. Indien de commandverklaring correct toegepast wordt volgens de regels van de kunst, is er sprake van één verkoop met éénmaal verschuldigde registratierechten.

Er zijn verschillende redenen waarom een koper anoniem zou willen kopen:

  • het onroerend goed in kwestie heeft voor hem of haar een bijzondere emotionele waarde waardoor de verkoper zijn verkoopprijs zou kunnen opdrijven;
  • de koper is heel vermogend waardoor de verkoper wel eens geneigd zou kunnen zijn om een hoge prijs te vragen zonder hierover te willen onderhandelen;
  • de koper en verkoper hebben geen goede verstandhouding en dit zou een impact kunnen hebben op de vraagprijs.

In feite komt de 'koop met commandverklaring' neer op de aankoop van een onroerend goed door een tussenpersoon (de ogenschijnlijke koper of de 'gecommandeerde') voor rekening van een derde (de werkelijke koper of de 'command'). Het voordeel van het werken met een commandverklaring is dat de werkelijke koper zijn identiteit niet hoeft prijs te geven aan de verkoper, zelfs niet bij de ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst.

Kopen met een commandverklaring kan zowel bij een openbare verkoop, als bij een onderhandse verkoop. Bij een gedwongen openbare verkoop voorziet de wet expliciet de mogelijkheid om als 'eerste koper' een 'command' aan te wijzen. Dit moet gebeuren door een 'aangifte' of een 'betekening' aan de notaris en wordt onderaan het proces-verbaal van toewijzing vermeld. Vereist is wel dat de algemene verkoopsvoorwaarden deze mogelijkheid voorzien. Standaard zal dit wel het geval zijn. De termijn hiervoor bedraagt vijf werkdagen.

Bij een onderhandse verkoop met commandverklaring zijn er een aantal belangrijke regels waarmee men rekening mee moet houden, wil men dubbele registratierechten vermijden. Op zich zou je kunnen denken dat een verkoop met een tussenpersoon twee verkopen inhoudt, en dus twee keer aanleiding geeft tot het betalen van registratierechten. De fiscale wetgever heeft echter een bijzondere regeling voorzien waarbij de koop met commandverklaring toch beschouwd wordt als één verkoop, waarbij er dus ook maar één keer registratierechten verschuldigd zijn.

Om van deze regeling te kunnen genieten moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn:

  1. De commandverklaring moet expliciet voorzien zijn in de eerste koopovereenkomst tussen de verkoper en de ogenschijnlijke koper. Concreet moet die 'koper' in de koopovereenkomst de volgende clausule laten opnemen: de koper koopt 'voor zichzelf of een ander nader aan te wijzen persoon'.
  2. De aanwijzing van de werkelijke koper ('command') moet gebeuren bij notariële akte uiterlijk op de vijfde werkdag na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst. De eerste koper en de werkelijke koper moeten daarbij aanwezig zijn. Dit geldt niet voor de verkoper.
  3. De commandverklaring moet 'zuiver en eenvoudig' gebeuren. Dit wil zeggen dat er bij de aanwijzing van de werkelijke koper geen wijzigingen mogen aangebracht worden aan het voorwerp, de prijs of andere voorwaarden van de oorspronkelijke koop.

Opgelet, neem als “oorspronkelijke” koper geen risico’s. Als eerste koper doet u er goed aan om u t.a.v. de command voldoende in te dekken, aangezien doorgaans wordt voorzien dat uzelf zal gehouden zijn indien de command niet kan of wil betalen.

Indien aan voornoemde voorwaarden voldaan werd, kan de notariële akte waarbij de werkelijke koper wordt aangeduid geregistreerd worden tegen het algemeen vast recht van € 50. Worden de voorwaarden niet nageleefd, dan zal de ontvanger de aanwijzing van de werkelijke koper beschouwen als een tweede verkoop en zal hij (voor de tweede keer) registratierechten heffen. Enige voorzichtigheid is dus toch altijd geboden!

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat